2011南京樓市大盤點(三)：十大土地事件

  2011年南京的土地市場遇冷，與全國大多數一二線城市相似。

  全市全年共計成功出讓79宗地塊，總出讓面積達468.7萬㎡，完成年初500萬㎡供地計劃的93.7%，雖然土地出讓面積是2010年的106.2%，但是獲得345.2億元（3451886萬元）出讓金，僅是去年6成。

  這一年土地市場幾乎告別了地王這兩個字，底價出讓，流拍，暫緩出讓的字眼反復見諸報端。開發商出于市場前景判斷和資金鏈的需要，暫緩了拿地節奏，或者出于成本的判斷放棄了進一步拿地的計劃。而地方政府對土地財政的依賴度不減，土地不敢輕言放價。這一切都構成了特殊的2011年土地市場。不妨對年度有價值有標志性意義的土地現象做個盤點。

一. 瑞安“閃婚閃離”

  11月1日，南京麒麟科技園G51商住地塊以底價31.98億成交，由南京瑞安啟迪科技園取得。該地塊出讓面積為39.38萬平米，用于科研設計用地面積達15.7萬平米。而南京瑞安啟迪科技園發展有限公司由南京麒麟科技園、香港瑞安集團、啟迪控股三方在南京于去年11月簽約成立。但是隨后的11月3日，瑞安宣布退出，相當于實質意義上的退地。被戲稱為“閃婚閃離”。

  點評：看來瑞安拿地之前“沒想好”，但是作為成熟的上市公司我們還是很難理解其做法，姑且理解為市場不好或者開發商資金鏈緊張吧。

二.G66土地“嫁”不出去

  G66地塊位于白下區雙麒路以東，實際出讓面積147677.1平米，掛牌起始價為11億，折合樓面價7015元/平米。相比半年前的定價，G66地塊樓面價便宜了1700多元/平米。G66地塊命運多舛。5月26日，曾遭遇流拍。近半年之后的10月22日，在調整出讓面積、容積率等方面后，國土局再次將該地塊掛出，后來宣布因故延期至12月22日拍賣。但是不幸的是再次因為無人問津而延緩出讓。

  點評：把G66地塊單拿出來說有重要意義，因為G66地塊代表了政府的一種牛市心態，掛牌價過高是該土地“嫁”不出去的最主要原因。房價下跌以后，政府依然不改其定價思維，無人問津也成為必然。

三.一周之內集中出讓11幅土地

  去年12月份一周之內南京掛出的11幅地塊，其中成功拍出10幅地塊，但是除一幅略有溢價外，其余的均以底價成交。

  點評：歲末沖刺，拿出一些非主流小地塊，之前做了大量的托底說服工作，有所斬獲。低價成交成為今年的常態，這成為今年土地市場遇冷的最明顯標志。很多企業出于成本考慮都無意爭奪。

四.G68土地出讓，生態科技島啟航

  11月份， G68地塊被中新南京生態科技島投資發展有限公司底價摘得。江心洲未來將按照“一鏈、一廊、四軸、五島、三中心”的規劃結構，打造具有國際水準的生態科技島，G68作為這一愿景中的首宗地塊，它的推出備受矚目。地塊總出讓面積約13.38萬平方米，為科研設計用地，同時具備商業和住宅功能被命名為“新緯壹國際生態科技產業綜合體（一期）”。

  點評：G68土地的出讓，代表著生態科技島建設的正式啟航，對于南京新的發展有重要意義。

五.住宅用地萎縮，商業用地比重加大

  2011年，南京土地市場出現了住宅用地啞火，商業用地大放異彩的格局。全年共出讓純住宅用地142.5萬平方米，占據總出讓面積的三成之多；而商業用地及商住用地達到289.5萬平方米。占比六成多！而流拍或延拍的15幅土地中，住宅類用地占據了9幅！

  點評：南京今年出讓的土地以商業地塊為主，一般性住宅地供應不足。如果說上半年是擔心地價助推房價，國家已嚴令禁止再出地王，也是擔心開發商高價競奪住宅地塊，影響調控效果。而下半年則是市場的承接力出現了問題，樓市調控住宅遇冷，商業類地產是不是有點過火了？明后年會不會出現供過于求？

六.金地進軍城北

  4月27日，金地集團以底價7.7億元拿下南京新堯新城新塘西商住用地。這是金地在南京 土地 市場降溫之際，首次進駐城北新堯新城區域，也是其在南京獲取的第三個項目。也是金地首次涉足商業用地。

  點評：金地進軍城北新堯板塊有重要意義，這也標志著繼自在城之后，金地又開始了其在南京新的戰略擴張。也說明傳統的住宅品牌房企開始轉型涉足商業地產了。同時，對沉睡的新堯板塊是個不錯的利好。

七.萬科、中海相繼浦口拿地

  6月25日央企中海地產出手，以13.5億元的底價，拿下浦口G20地塊，這個地塊掛牌出讓起始價為13.5億元，折合樓面價4010元/平米。這標志著繼去年雅居樂之后，又一地產大鱷來到浦口區的江浦街道。盡管掛牌價不菲，但是中海出于戰略布局的需要，還是選擇了出手。

  7月19日萬科以底價拿下浦口區江浦街道沿山大道以南地塊。南京萬科以3.3億元的價格拿下浦口這幅地之后，江北板塊又迎來了一家品牌地產。這幅編號為G28的地塊，掛牌底價為3.3億元，被萬科以底價摘得。以1.6的容積率計算，成交樓面地價為3311元/平方米。

  點評：萬科、中海相繼來到浦口新城，其意義是一樣的，浦口新城不僅進入了“品牌時代”，更進入了“大牌時代”。而中海沉默許久之后，終于走出主城，擁抱新城，后期傳出將以萬元以內的成本價推盤，這讓對于這塊土地就有了更多的遐想。

八.萬達東山拿地

  12月22日位于江寧區東山街道實小南村和府前三期G61地塊被王健林旗下的大連萬達集團以底價19億獲得。萬達準備在此基礎上建設屬于江寧的萬達廣場。

  點評：又一個萬達廣場落戶南京，選擇東山地區有重要意義，此處將為江寧新市區的核心地段，未來對于新的城市格局形成有重要意義。

九.五礦方山拿地

  去年1月28日五礦出手拿下江寧G69地塊，最終以底價成交，樓面價約5480元/平米。這是繼東方龍湖灣之后五礦的又一次出手，該項目定位高端別墅項目。

  點評：從某種意義上講，方山板塊的脫胎換骨，五礦地產功不可沒。而產品能否再度創新，重新審視產品價值，改變區域內價格競爭白熱化的格局？

十.頻頻遭遇土地流拍、暫停出讓

  今年所有出讓的土地當中，有五次流標，十次暫停出讓，合計有13幅地。特別是下半年以來，幾乎每一次土地公告之后都會跟一塊“補丁”。。底價多、延拍多成為去年今年土多數情況下，競價牌在在拍賣會上只是成為擺設。延拍也成為家常便飯。

  點評：政府就是不信邪，掛牌價依然虛高，而企業必須從成本、未來的前景現金流等多個角度考慮。所以底價成交、流拍、暫停出讓成為今年土地市場的幾個怪現狀。