千房百計(jì)第二計(jì)：交房驗(yàn)房那些事
導(dǎo)語(yǔ)：期待了許久，房子終于要交付了，興奮之余，卻發(fā)現(xiàn)交房延遲、工程質(zhì)量、胡亂收費(fèi)等問(wèn)題接連出現(xiàn)。眼前的家跟自己想象中的相差甚遠(yuǎn)，說(shuō)好的房子呢？于是，一場(chǎng)場(chǎng)房屋保衛(wèi)戰(zhàn)開(kāi)始上演，與物業(yè)較量，與開(kāi)發(fā)商交涉。數(shù)次交鋒之后，身疲力竭，然而問(wèn)題卻仍然擺在眼前。這時(shí)候，你一定希望身邊出現(xiàn)一位驗(yàn)房專(zhuān)家，來(lái)幫你搞定一切。經(jīng)歷一次交房，我們就當(dāng)了一回斗士。其實(shí)，我們每個(gè)人都可以成為專(zhuān)家...
一、交房一般流程
1、辦理收費(fèi)手續(xù)
開(kāi)發(fā)商會(huì)在收房前通過(guò)掛號(hào)信將收房通知單郵遞給業(yè)主，告知具體收房的時(shí)間及須準(zhǔn)備的資料。業(yè)主按通知單上安排的時(shí)間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。
相關(guān)證件、資料：收房通知書(shū)、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購(gòu)房合同等；
注意：如業(yè)主在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付業(yè)主使用，業(yè)主從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。
2、房屋現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)
(1) 開(kāi)發(fā)商應(yīng)首先出示“兩書(shū)一表”：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》。（以上文件必須為原件而不是復(fù)印件）
(2) 業(yè)主繳交身份證復(fù)印件、收房通知書(shū)，領(lǐng)房屋鑰匙。
(3) 依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)樓。
(4) 業(yè)主按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)《房屋驗(yàn)收情況表》，簽署《商品房實(shí)測(cè)面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。
(5) 如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，雙方應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間。如基本滿(mǎn)意，向開(kāi)發(fā)商索取單獨(dú)的“二書(shū)”和竣工后房屋水電管線圖，領(lǐng)取鑰匙。
3、辦理收房手續(xù)
(1) 換發(fā)票、繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用。
(2) 填寫(xiě)《住戶(hù)檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書(shū)》等表格。
(3) 領(lǐng)取《房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》等各種入住手冊(cè)。
二、驗(yàn)房快速入門(mén)
1、查看資料
(1) 房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(蓋章原件可帶走)
(2) 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(蓋章原件可帶走)
(3) 《竣工驗(yàn)收備案表》(蓋章原件)
(4) 面積實(shí)測(cè)表/測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積明細(xì)(可為復(fù)印件但要有章)
(5) 管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))/工程竣工圖紙或設(shè)計(jì)單位施工圖(可帶走)
(6) 《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》
(7) 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》
(8) 簽字時(shí)注明“樓房狀況未明”
2、房屋結(jié)構(gòu)
㈠ 檢查房屋有無(wú)裂縫
(1) 查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無(wú)裂縫。與房間橫梁平行的裂縫，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。
(2) 露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有亦屬?lài)?yán)重質(zhì)量問(wèn)題。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆。
(3) 承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，存在危險(xiǎn)隱患。
(4) 墻身、墻角接位、頂棚有無(wú)裂痕
㈡ 檢查空鼓
(1) 檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況。敲所有的地面，特別是貼腳線一圈。輕敲各面若聽(tīng)到空響的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工;若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
(2) 檢查墻身、頂棚樓板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有無(wú)空聲。
㈢ 檢查傾斜與水平
(1) 在房頂上用細(xì)繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。
(2) 目測(cè)大致地平。
(3) 檢查墻體平整度。墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜，是否彎曲、起浪
㈣ 測(cè)量房間的層高
建筑層高為2.8米，實(shí)際高度不能低于2.6米，層高3米的實(shí)際高度不能低于2.75米，住宅層高不能低于2.8米。
3、防/排水
㈠ 檢查房屋有無(wú)滲漏。
(1) 察看房屋的地面和頂層滲水情況。
(2) 檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象。
(3) 墻身、墻角接位、頂棚有無(wú)水漬。
(4) 察看廚房、衛(wèi)生間(頂面、外墻)，陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。留意廁所頂棚有無(wú)油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。
㈡ 排水
(1) 驗(yàn)收下水情況，看是否通暢。分別是臺(tái)盆、馬桶、浴缸，和衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)地漏等(應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水)。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因地漏是最低處,但毛坯房地漏周?chē)舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。盡可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度。
(2) 廁、浴用具有無(wú)裂痕，沖廁水箱有無(wú)漏水，浴缸、浴盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)，水池龍頭是否妥當(dāng)
㈢ 防水
在廁、衛(wèi)放水(約高2cm)，24小時(shí)以后查看下家?guī)l(wèi)的天花。
4、室內(nèi)配套
㈠ 管道
(1) 各種管道表面鍍層是否完好無(wú)破損。
(2) 看水管有無(wú)凍裂。
(3) 彎頭、閥門(mén)處用手摸摸是否潮濕(滲漏)。
(4) 排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。
㈡ 門(mén)(大門(mén)，房門(mén))
(1) 門(mén)身內(nèi)、外、頂面是否油漆,有無(wú)流墜。各個(gè)門(mén)的頂部都必須刷漆
(2) 目測(cè)門(mén)四邊是否平行且緊貼門(mén)框，間隙是否太大(特別是門(mén)鎖的一邊)。
(3) 試門(mén)是否運(yùn)作自如、開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音。
(4) 試門(mén)鎖是否運(yùn)作自如;看門(mén)鎖是否安裝牢固;看門(mén)匙與門(mén)鎖是否封口;看門(mén)插是否插入太少或太長(zhǎng)或太緊。
(5) 關(guān)門(mén)聽(tīng)隔音效果并了解密封程度。
(6) 衛(wèi)生間的門(mén)不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。窗的油漆質(zhì)量主要看，衛(wèi)生間的門(mén)還要刷下邊。
㈢ 窗
(1) 看門(mén)窗的油漆質(zhì)量有無(wú)流墜(油漆滴淌的痕跡)、漏刷和磕碰，色澤是否一致。
(2) 目測(cè)窗四邊是否平行且緊貼窗框;框墻接縫處是否密實(shí)無(wú)縫隙。
(3) 看窗戶(hù)玻璃是否完好。
(4) 試窗是否開(kāi)關(guān)或推拉靈活自如。開(kāi)關(guān)窗戶(hù)是否太緊。
(5) 看關(guān)窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。
(6) 試鎖銷(xiāo)是否運(yùn)作自如，是否插入太少或太長(zhǎng)或太緊。
(7) 看窗臺(tái)下面有無(wú)水漬，如有則可能是窗戶(hù)漏水。
(8) 留意窗臺(tái)云石是否崩裂，窗邊混凝土接口有無(wú)縫隙，可用手輕觸窗臺(tái)，以不刮手為原則。
(9) 窗臺(tái)下面有無(wú)水漬，如有則可能是窗戶(hù)漏水。
5、生活必須
㈠ 供電
(1) 拉閘斷電。檢查電閘及電表其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶(hù)內(nèi)是否完全斷電，戶(hù)內(nèi)有分閘的，也同樣分別檢查。
(2) 保險(xiǎn)插座。距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。
(3) 衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
(4) 檢查開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度。
(5) 檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過(guò)一米，距離達(dá)不到要求，日后會(huì)影響電視的收看效果。
(6) 用電筆/小燈泡測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。
㈡ 燃?xì)?/span>
(1) 廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
(2) 燃?xì)馐欠駮惩ā?/span>
㈢ 電訊與線路
(1) 打開(kāi)電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
(2) 電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位。
(3) CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)等。
(4) 周邊防范管理系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響及廣播系統(tǒng)等。
6、其余事項(xiàng)
㈠ 核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符
㈡ 抄電表、水表、燃?xì)獗頂?shù)值。
㈢ 有無(wú)專(zhuān)用垃圾道，其有無(wú)堵塞。
㈣ 有無(wú)專(zhuān)用郵政報(bào)箱。
㈤ 查問(wèn)客廳、南、北臥室的空調(diào)機(jī)位和孔洞。
㈥ 查問(wèn)南陽(yáng)臺(tái)封閉計(jì)劃
